- 지난 8월 정부는 LTV / DTI 규제를 완화하는 방안을 전격 발표했습니다. LTV/DTI 규제 완화 정책은 발표 후 뜨거운 논란의 대상으로 떠올랐고, 대출한도가 부족했던 사람의 수요가 늘어나는 만큼 가계부채 증가에 대한 시장의 우려도 높아지고 있습니다. 그럼 도대체 LTV / DTI 가 뭐길래 이렇게 핫 이슈가 되고 있는 걸까요? 그래서 이번 웹진에서는 LTV / DTI가 뭔지 그 개념을 정리하고 이를 어떻게 활용할 수 있을지 알아보았습니다.
- LTV / DTI 란?
-
LTV (Loan To Value ratio) - 주택 담보대출 비율
은행이 주택을 담보로 대출해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도입니다. 즉, 담보(주택)를 맡기고 얼마나 대출 받을 수 있는 지에 대한 대출가능한도를 말합니다.[예시]
내가 시가 1억짜리 집을 샀다 → LTV 60% 까지 대출 가능하다면?
▶ 은행에서 6천만원을 대출 받을 수 있죠~ -
DTI (Debt To Income) - 총 부채 상환 비율
금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율을 말합니다. 대출에 대한 원리금(원금+이자상환금액)이 개인의 년간 소득 대비 일정비율을 넘지 못하도록 제한하고 있습니다.[예시]
내가 연봉이 1천만원이다 → DTI 60% 까지 가능하다면?
▶ 그럼 1년동안 상환하는 대출금이 600만원(원금+이자상환액)을 넘을 수 없죠~ -
그럼 LTV, DTI 둘 다 적용 가능한가요?
Q. ‘수호’ 군은 연소득이 5,000만원 입니다. 이번에 시가 3억 5천만원인 아파트를 구입하려고 합니다. LTV는 70%, DTI는 60%, 대출조건은 10년 만기 원리금균등분할상환(대출이자율 : 연6%고정금리)일 때, ‘수호’군은 얼마를 대출 받을 수 있나요?
A.
① DTI로 계산시
: DTI가 60% 이므로 1년동안 상환하는 대출금은 원리금을 합쳐 3천만원입니다.
원리금 균등분할 상환이며 만기는 10년, 대출 이자율은 연 6%로 고정되어 있으므로, 대출원금은 2억2천5백만원이 나오게 됩니다. 즉, 2억2천5백만원까지 대출 받을 수 있습니다.
② LTV로 계산시
: LTV가 70% 이므로 주택가격의 70%인 2억4천5백만원까지 대출 받을 수 있습니다.
은행은 ①, ② 둘 중 낮은 금액을 적용하여 대출금을 지급합니다. 따라서 ‘수호’군은 2억2천5백만원을 대출 받을 수 있습니다.
- DTI / LTV 활용법
-
DTI / LTV가 완화되었다는 것은 쉽게 말해 대출 한도가 늘어났다는 말입니다. 그럼 늘어난 대출한도를 어떻게 하면 적절히 사용할 수 있을지 알아보겠습니다.
유형 1> 아직 내 집 장만을 못한 사람
결론부터 말해서 지금이 내 집 장만에 유리한 시기라 볼 수 있습니다. 그렇다면 정말로 유리할지 예를 한 번 들어보겠습니다. ‘천사’ 양이 살고 싶어하는 집은 현재 시가 2억5천만원입니다. ‘천사’양은 7천 5백만원을 모아 둔 상황에서 부족한 1억7천5백만원을 대출을 받아서 집을 살 것인지(대출금리: 연3.5%), 아니면 그냥 모은 돈으로 보증금을 내고 전·월세를 살 것인지 고민입니다. (LTV는 70% 라고 가정하겠습니다)
위 예시를 적용하여 주택 구입 VS 전세 VS 월세를 아래의 표로 비교·정리해보았습니다.한 달에 드는 비용은 전세 < 주택구입 < 월세 순으로 많습니다. 하지만 바꿔 생각해보면 전세보다 월 15만원만 더 내면 남의 집 셋방살이에서 내 집을 마련할 수 있다는 결론이 나옵니다. 물론 이런 단순 계산만으로 주택구입을 결정해서는 곤란합니다. 언제까지 원금을 상환하지 않고 이자만 납부할 수는 없기 때문에 원금상환 부분까지 고려하여 매월 부담이 가능하다고 판단될 때야 비로소 이런 결정을 내릴 수 있습니다.주택 구입 VS 전세 VS 월세에 따른 테이블 주택구입 전세 월세 매입가격 2억5천만원 2억5천만원 2억5천만원 전월세
보증금0원 2억원 7천5백만원 실입주금 7천5백만원 7천5백만원 7천5백만원 월세 또는
대출이자월51만원
(대출액 1억7천5백만원 X 연3.5%/12)월36만원
(대출액 1억2천5백만원 X 연3.5%/12)월65만원 -
유형2> 기존 대출자 : 주택담보대출 갈아타기
‘나보험’씨는 LTV / DTI 기준이 50% 였던 시기에, 시가 5억원 아파트를 자기자본 1억5천만원에 제 1금융권에서 2억5천만원을 대출받고, 추가 1억원을 제2금융권에서 충당하여 마련했습니다(주택담보대출금리: 제1금융권 연3%, 제2금융권 연5%라고 가정하겠습니다). 하지만 지금은 LTV / DTI 기준이 70%로 완화되어 제1금융권에서 3억5천만원까지 대출이 가능하므로, 제2금융권 1억원의 대출을 갈아탈 수 있는 것입니다. 그럼 대출이자가 얼마나 줄어드는지 보겠습니다.표에서 확인하듯 기존 대출이자(1천2백5십만원)보다 갈아탄 후 대출이자(1천5십만원)가 연간 2백만원이 더 적다는 것을 확인 할 수 있습니다. 하지만, 이때 주의할 점은 중도상환으로 인해 중도상환 수수료가 발생할 수 있다는 점입니다. 따라서 중도상환 수수료까지 꼼꼼히 확인한 후 대출을 갈아타는 것을 결정하길 바라겠습니다.제1금융권 대출 VS 제2금융권 대출에 따른 테이블 구분 기존 월세 대출금액 제1금융권 제2금융권 제1금융권 2억5천만원 1억원 3억5천만원 대출금리 연3% 연5% 연3% 대출이자(년) 7백5십만원 5백만원 1천5십만원 -
지금까지 LTV / DTI 의 개념을 알아보고 이를 활용하는 방안에 대해 살펴보았습니다. LTV / DTI 규제완화는 외부 차입을 통한 내 집 마련의 기회가 많아진다는 장점과 함께 과도한 대출로 인한 가계부채 증가와 가계부실이라는 단점을 동시에 가진 양면성을 지니고 있습니다.
따라서 이런 다양한 변수들을 고려하여 나에게 맞게 적용할 수 있는 안목을 기르는 것이 중요합니다. ‘무리한 대출은 나에게 독이 되어 돌아온다’는 것을 항상 명심 하시길 바랍니다.
- 기업문화파트 문찬형 사원